Капіталізований рентний дохід з гектара родючої чорноземної ріллі в серці Київщини може сягати десятків тисяч гривень, перетворюючи просту земельну ділянку на справжній фінансовий актив. Нормативно-грошова оцінка землі, або НГОЗ, фіксує цю вартість державними методами, стаючи основою для податків, оренди та угод. У 2026 році, з індексом 1,08, ці цифри зросли, роблячи оцінку ще актуальнішою для фермерів, забудовників і власників паїв.
Ця оцінка не просто суха формула – вона відображає потенціал землі генерувати прибуток роками наперед. Держава розраховує її централізовано, враховуючи бонітет ґрунту, розташування та ринкові реалії. Для сільгоспугідь за межами сіл базою слугує дохід від зерна, а в містах – близькість до метро чи парків. Розуміння НГОЗ дозволяє уникнути переплат і оптимізувати витрати.
Земельний кодекс і Закон “Про оцінку земель” роблять її обов’язковою для ключових операцій. Без витягу про НГОЗ нотаріус не зареєструє продаж чи дарування. А для орендарів це ключ до справедливої ставки – не більше 12% від оцінки, але з нюансами воєнного часу.
Законодавча основа: від базових норм до актуальних змін
Серце системи – Закон України “Про оцінку земель” №1378-IV від 2003 року, де в першій статті чітко прописано: НГОЗ це капіталізований рентний дохід ділянки за встановленими нормативами. Документ еволюціонував, додаючи принципи прозорості та ринкової орієнтованості, з правками аж до 2025-го. Він розділяє оцінку на експертну (індивідуальну) та нормативну (масову, державну).
Для сільгоспземель діє Методика, затверджена Постановою КМУ №1147 від 3 листопада 2021-го. Вона деталізує розрахунок по угіддях: рілля, сінокоси, пасовища. А для населених пунктів – Порядок від Мінагрополітики №489 (чинний з оновленнями). Ці норми забезпечують єдність підходу по всій країні, але з регіональними коефіцієнтами.
Щорічна індексація – окрема магія. Держгеокадастр до 15 січня публікує коефіцієнт, розрахований як індекс споживчих цін за попередній рік. У 2026-му це 1,08, застосовується кумулятивно до базової оцінки. Наприклад, якщо ваша ділянка оцінена в 2020-му, множите на всі проміжні коефіцієнти – і отримуєте свіжу вартість. Це захищає від інфляції, але іноді дратує орендарів раптовим зростанням ставок.
Розрахунок НГОЗ для сільгоспземель: формули з прикладами
Уявіть гектар ріллі в Полтавській області з бонітетом 60 балів – класичний чорнозем, що родить золоті колосся. Базою слугує нормативний рентний дохід (НР) від вирощування зернових, розрахований на основі середньої врожайності та цін. На 1 січня 2020-го НР для ріллі сягав близько 30 251 грн/га, але з індексами актуалізується щороку.
Формула для ріллі проста, але багатошарова: НГОЗ = НР × Кб × Кг × Кр × Кі, де:
- НР – норматив ренти (грн/га, фіксований по районах).
- Кб – коефіцієнт бонітету ґрунту (від 0,4 для пісків до 1,2 для елітних чорноземів).
- Кг – індекс родючості природно-сільськогосподарського району (з таблиць Методики).
- Кр – коефіцієнт раціонального використання (1,0 за замовчуванням, коригується екологією).
- Кі – кумулятивний індекс індексації (1,08 на 2026 + попередні).
Приклад: візьмемо ділянку 10 га ріллі, НР=30 000 грн, Кб=0,8, Кг=1,1, Кр=1,0, Кі=1,27 (кумулятивно з 2020). НГОЗ одного га: 30 000 × 0,8 × 1,1 × 1,0 × 1,27 ≈ 33 528 грн. Для всієї ділянки – понад 335 тис. грн. Тепер податок чи оренда множиться на площу – і ви бачите реальну ставку.
Для багаторічних насаджень чи пасовищ формули адаптовані: додається коефіцієнт продуктивності. Важливо: якщо оцінка не проводилася, для ріллі беруть середню по області. Це рятує, але часто недооцінює елітні паї.
| Угіддя | Базовий НР (грн/га, орієнт. 2020) | Ключові коефіцієнти | Приклад НГОЗ/га (2026, Кі=1,27) |
|---|---|---|---|
| Рілля | 30 251 | Кб 0,4-1,2; Кг 0,9-1,3 | ~38 000 |
| Сінокоси | 15 000 | Кб 0,5-1,0 | ~19 000 |
| Пасовища | 8 000 | Кг нижчий | ~10 000 |
Джерела даних: Постанова КМУ №1147, zakon.rada.gov.ua. Таблиця спрощує, але реальний розрахунок – в техдокументації від сертифікованих землевпорядників.
НГОЗ земель у населених пунктах: складніші моделі
Вулиця в центрі Львова чи околиця Харкова – тут земля дорожча за золото через локацію. Розрахунок йде на квадратний метр, з базовою вартістю зонування. Формула: НГОЗ = Б × Нп × Кзо × Км1 × Км2 × Км3 × Кні.
Б – базова вартість по зонах (від 100 грн/м² на околицях до тисяч у центрі); Нп – норматив прибутковості; Кзо – зонування (генплан); Км1 – відстань до центру (0,5-2,0); Км2 – екологічні фактори; Км3 – локальні (до 1,5); Кні – індекс. Проводиться раз на 5-7 років місцевими радами.
Приклад для Києва: базова 500 грн/м², Кзо=1,2 (житлова зона), Км1=1,5 (біля метро), інші по 1,0, Кні=1,08. НГОЗ ≈ 500 × 1,2 × 1,5 × 1,08 ≈ 972 грн/м². Для 0,1 га (1000 м²) – майже мільйон гривень! Забудовники мріють про такі цифри, але платять солідні податки.
Різниця з с/г величезна: в селах фокус на ґрунті, в містах – на урбаністиці. Прогалина конкурентів – ігнор локальних Км3, як шум доріг чи зелень, що може знизити оцінку на 20%.
Де застосовується НГОЗ: податки, оренда, угоди
Фермер у Вінниці платить земельний податок як % від НГОЗ – до 0,5-1% для фізосіб, 2-12% для юросіб. Оренда обмежена 12% (8% під час війни), з МПЗ (мінімальне податкове зобов’язання) = НГОЗ × К × М/12, де К – коеф. (25% для ріллі), М – місяці.
- Обчисліть НГОЗ по витягу.
- Визначте ставку (локальні ради).
- Множте на площу та % – отримайте платіж.
- Для оренди: додайте індексацію, але не перевищуйте ліміт.
Угоди: нотаріус вимагає витяг, держмито – 1% від НГОЗ при продажу. Спадкування чи дарування – те саме. Втрати від вилучення – компенсують за НГОЗ плюс. Реалії 2026: з відкриттям ринку землі НГОЗ слугує орієнтиром, бо ринкова може бути вищою.
Як отримати витяг про НГОЗ: покроково онлайн і офлайн
Найпростіше – портал e.land.gov.ua. Авторизуйтеся через BankID чи ЕЦП, введіть кадастровий номер, платіть 0,025 прожиткового мінімуму (~80 грн). Готовий витяг за 3 дні на email. Офлайн: ЦНАП з паспортом і довіреністю, якщо не самі.
Проблеми: якщо немає техдокументації чи коду призначення – відмова. Тоді звертайтеся до землевпорядника. У 2026 автоматичне формування з індексом – новина, що спрощує життя.
Типові помилки власників землі
Багато хто забуває індексацію, платячи за застарілою НГОЗ – переплата в рази! Інша пастка: ігнор коду цільового призначення, що міняє коефіцієнти. Фермери часто плутають НГОЗ з ринковою, завищуючи оренду. А забудовники недооцінюють Км3, програючи в спорах з радами. Перевіряйте витяг щороку – і заощаджуйте тисячі.
- Помилка 1: Неіндексована база – множте на всі Кі з дати оцінки.
- Помилка 2: Неправильний бонітет – замовте ґрунтову зйомку.
- Помилка 3: Ігнор МПЗ – для ріллі мінімум 25% НГОЗ × площа /12.
Ці ляпи коштують фермерам мільйони. Навчіться – і земля працюватиме на вас.
У регіонах різниця разюча: Київщина – топ по цінах, Волинь дешевша. Тренд 2026: цифризація спрощує, але суди по оскарженню НГОЗ ростуть через війну та ринок. Порада: консультуйтеся з землевпорядниками перед угодами – це інвестиція в спокій.
Земля пульсує життям, її вартість росте з кожним урожаєм чи новим будинком. НГОЗ – компас у цьому лабіринті, що веде до вигідних рішень. Слідкуйте за оновленнями на tax.gov.ua – і ваша ділянка принесе максимум.